案情介绍:

2000年，经法院执行生效判决，周某以名下房产时值向尤某抵债17万元，另约定款清后赎回房产。有法院询问笔录、裁定书在案。尤某于2000年10月凭裁定书办理过户登记取得房屋所有权证书。2001年1月，周某还款10万元，双方另有协议一份再次约定款清后赎回房产。

2017年，尤某补交了土地出让金（按政策用地分级每平米300/400/500元）后，土地性质登记为“出让/存量房产”，尤某取得不动产权证。同年，尤某以标的房屋设立抵押权，担保债权200万元。标的房产自始由周某占有使用至今。

2018年，尤某以“返还原物纠纷”为由将周某诉至法院要求返还不动产、支付占有使用费等；周某以“物权保护纠纷”为由另行诉讼，要求确认不动产由周某所有。

审理情况：

周某主张2001年2月清偿了7万元余款，但未能提供证据；尤某主张未收讫还款。另，双方均未有催告还款或还房的证据提供。

法院认为周某未能举证证明其已经清偿全款款项，且标的房产设有抵押权、经询问周某表示不能清偿抵押债务，故分别判决不支持周某确认所有权，判决支持尤某要求腾退房屋、支付占用费。两案一审判决后，二审均维持原判。

办案思考： 

接受委托之后，代理律师也做了较多的分析及讨论。实务当中，以事实为依据，以法律为准绳；虽然很多问题在实务中并未形成争议焦点，但也有备无患。

其一，周某的请求权基础

周某为对抗尤某的“返还原物纠纷”，向法院提起“物权保护纠纷”诉讼，经庭审辩论及法庭释明，仍坚持以物权请求权作为权利基础。但尤某具有物权登记的外观，以及物权变动的原因行为；故尤某是物权人，周某不是，周某的请求并不成立。事件本身，周某主张已经按约清偿全部债务，则满足房屋赎回的条件，无论是以调解笔录、还是执行裁定、还是嗣后又达成的协议，均系依据约定行使请求权，该等请求权解释为债权请求权更为恰当。然而债权请求权要受到诉讼时效的限制。周某确是两难。

实务当中，周某未能证明足额清偿款项，故审理法院对于请求权基础的问题及诉讼时效适用问题均未予评说。

其二，让与担保的效力

2019年，最高人民法院以指导案例111号的形式作出了说明，让与担保的约定虽不能发生物权效力，但该约定具有合同效力，对当事人具有约束力。

讨论组对于尤某是否于2000年取得房屋所有权产生较大分歧。

笔者认为，究其所以，让与担保之所以可以起到担保的作用，不在于其不能发生物权效力，而恰恰在于其通过“变更登记+履约+变更登记”实现了两次物权变动，从而对履约起到担保的作用。同时，笔者认为尤某取得属于继受取得。

实务当中，“尤某是否于2000年取得房屋所有权”未成为庭审争议焦点，其取得方式也在所不问。法院未予置评。

其三，以物抵债裁定的效力

最高人民法院为了解决以物抵债裁定带来的纠纷，于2018年《关于执行和解若干问题的规定》明确人民法院不得依据和解协议作出以物抵债裁定。周某以此为由向一二审法院均提出撤销2000年裁定的申请，但均被驳回。一方面由于新法本身就是为了解决旧留问题，不能追溯；另一方面也因为除2000年裁定外，双方仍有2001年协议，因此也不能单独否定裁定的合法性。

其四，尤某主张房屋占用费的权利基础

尤某在主张房屋占用费的过程中变更了诉讼请求。

尤某在起诉时要求“支付自起诉之日三年前起至实际腾退之日止的房屋占用费”，后因诉讼策略调整为“自2000年房屋过户登记之日起至实际腾退之日止的房屋占用费”，法院在判决中认为“尤某未曾向周某主张过占用费，故对自起诉之日起予以支持”，未能予以向前延伸三年。

尤某对一审判决未提出上诉，该问题未进一步辨析。

尾声：

法律的生命，在于经验、在于逻辑。

新案：买卖双方于《物权法》颁行前签订《房屋买卖合同》，买方全额付款后入住，未办理变更登记。2019年要拆迁了。

撰稿人：张天帆

发布：宁波行政部